Ακίνητα: «Γκάζι» στους ελέγχους μεταβίβασης – Τι προβλέπει η νέα απόφαση της ΑΑΔΕ

Επιταχύνει τις διαδικασίες ελέγχου μεταβίβασης ακινήτων η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), σύμφωνα με απόφαση του διοικητή, Γιώργου Πιτσιλή.

Με την απόφαση Α.1062/2025, και με ισχύ από τις 29 Απριλίου 2025, η ΑΑΔΕ θεσπίζει αυστηρό πλαίσιο ελέγχου για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, επιβάλλοντας υποχρεωτικό έλεγχο εντός 60 ημερών από την ανάρτηση της συμβολαιογραφικής πράξης στην εφαρμογή myPROPERTY.

Η ρύθμιση στοχεύει στην επιτάχυνση των διαδικασιών και στη διασφάλιση της διαφάνειας στις συναλλαγές ακινήτων, αλλάζοντας το μέχρι πρότινος χρονοβόρο και δυσκίνητο πλαίσιο. Προηγουμένως, οι έλεγχοι των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων από τις εφορίες δεν διέπονταν από αυστηρά χρονοδιαγράμματα, γεγονός που μπορούσε να οδηγήσει σε καθυστερήσεις και αβεβαιότητα για τους φορολογούμενους.

Ωστόσο πλέον, σύμφωνα με το άρθρο 4 της απόφασης του κ. Πιτσιλή, μέσα σε 60 ημέρες από την ανάρτηση της συμβολαιογραφικής πράξης στην εφαρμογή myPROPERTY, η αρμόδια υπηρεσία ελέγχει την ακρίβεια των δηλουμένων και τη συμφωνία του περιεχομένου της δήλωσης με τη συμβολαιογραφική πράξη.

Πότε ο έλεγχος της μεταβίβασης μπορεί να οδηγήσει σε επιπλέον φόρο και πρόστιμα

Ας σημειωθεί πως ο έλεγχος μεταβίβασης ακινήτων από την εφορία μπορεί να καταλήξει σε νέο προσδιορισμό φόρου, εφόσον διαπιστωθούν αποκλίσεις ή ανακρίβειες σε σχέση με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης.

Σύμφωνα με την νέα απόφαση προβλέπεται ότι, αν κατά τον έλεγχο διαπιστωθεί ανακρίβεια στα δηλωθέντα στοιχεία ή έλλειψη στοιχείων που επηρεάζουν τον υπολογισμό του φόρου, καλείται ο υπόχρεος να προσκομίσει εντός 15 ημερών τα απαιτούμενα δικαιολογητικά ή να υποβάλει τροποποιητική δήλωση.

Στην περίπτωση που δεν το πράξει, θα εκδοθεί εντολή ελέγχου που βάσει του νέου πλαισίου θα γίνει το ανώτερο σε 60 ημέρες, και θα ακολουθήσει διοικητικός προσδιορισμός φόρου από την αρμόδια υπηρεσία.

Αν από τον έλεγχο προκύψει πως η δήλωση είναι σωστή ο αρχικός διοικητικός προσδιορισμός φόρου θα παραμείνει ως έχει, ενώ αν υπάρχουν σφάλματα ή ελλείψεις θα γίνει τροποποιητικός ή νέος προσδιορισμός φόρου, ο οποίος θα κοινοποιηθεί στον φορολογούμενο και θα επιφέρει πιθανόν πρόσθετο φόρο ή και πρόστιμα.

Ως εκ τούτου, εάν οι φορολογούμενοι δεν θέλουν να πιαστούν στους «εξπρές» ελέγχους για τις μεταβιβάσεις των ακινήτων τους, θα πρέπει να προσέξουν την ακρίβεια των στοιχείων που δηλώνουν. Ενδεικτικά, προσοχή θα πρέπει να δοθεί στην διαφορά μεταξύ συμβολαιογραφικής αξίας και αντικειμενικής αξίας που δηλώνουν, στην παράλειψη δήλωσης συνιδιοκτητών, εμπραγμάτων δικαιωμάτων ή ειδικών συνθηκών, σε περίπτωση χαμηλότερου δηλωθέντος τιμήματος από το τεκμαρτό χωρίς τεκμηρίωση κλπ.

Ποια είναι τα βήματα για που οδηγούν στον έλεγχο

Σύμφωνα με όσα ορίζει η απόφαση, η διαδικασία για τον έλεγχο είναι:

1. Υποβολή δήλωσης: Ο πιστοποιημένος συμβολαιογράφος συμπληρώνει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου, η οποία υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY από τον υπόχρεο ή τον νόμιμο εκπρόσωπό του, χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς τους κωδικούς TAXISnet.
2. Έκδοση πράξης προσδιορισμού φόρου: Εντός 10 εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης, η αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ εκδίδει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου και την κοινοποιεί στον υπόχρεο.
3. Έλεγχος δηλωθέντων στοιχείων: Εντός 60 ημερών από την ανάρτηση της συμβολαιογραφικής πράξης στο myPROPERTY, η αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ ελέγχει την ακρίβεια των δηλωθέντων στοιχείων και τη συμφωνία του περιεχομένου της δήλωσης με τη συμβολαιογραφική πράξη.
4. Πρόσθετα δικαιολογητικά: Εάν απαιτούνται επιπλέον δικαιολογητικά ή διαπιστωθούν σφάλματα που συνεπάγονται μειωμένο φόρο, ο φορολογούμενος καλείται να τα προσκομίσει ή να υποβάλει τροποποιητική δήλωση εντός 15 ημερών από την παραλαβή της πρόσκλησης.
5. Εντολή ελέγχου: Σε περίπτωση μη υποβολής τροποποιητικής δήλωσης εντός της προθεσμίας, ο Προϊστάμενος της αρμόδιας υπηρεσίας εκδίδει και κοινοποιεί άμεσα εντολή ελέγχου.
6. Ολοκλήρωση ελέγχου: Ο έλεγχος της υπόθεσης μεταβίβασης του ακινήτου διενεργείται υποχρεωτικά και κατά προτεραιότητα και ολοκληρώνεται εντός 60 ημερών από την έκδοση της εντολής ελέγχου.

Ας σημειωθεί πως η ΑΑΔΕ αποδίδει μεγάλη σημασία στην εποπτεία των διαδικασιών μεταβίβασης των ακινήτων, στοχεύοντας να ενισχύσει τις φορολογικές εισπράξεις και σε αυτό το επίπεδο. Υπενθυμίζεται πως η προηγούμενη ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών είχε απαγορεύσει τη χρήση μετρητών στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ στο Επιχειρησιακό Σχέδιο της ΑΑΔΕ για το 2025 προβλέπεται σχεδιασμός για 45.000 στοχευμένους ελέγχους σε υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων, αξιοποιώντας εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης και διασταυρώσεις στοιχείων για τον εντοπισμό εικονικών ή υπερτιμημένων πράξεων. 

Στο ίδιο πλαίσιο, περισσότεροι από 100 συμβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες θα τεθούν υπό έλεγχο για τυχόν παραβάσεις ή συνέργεια σε ύποπτες μεταβιβάσεις, ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου παρατηρείται ασυνήθιστη δραστηριότητα ή αλλοίωση των δηλούμενων τιμών. Επιπλέον, στο «μικροσκόπιο» της φορολογικής διοίκησης μπαίνουν γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές, με στόχο να διαπιστωθεί εάν οι αποδέκτες πληρούσαν τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια για να επωφεληθούν από τα αφορολόγητα όρια που προβλέπει η νομοθεσία.